■土地活用：土地信託方式とは？

  • 土地信託方式は、土地所有者（委託者）が、土地の有効活用を図るため、所有土地を信託銀行（受託者）に信託し、信託銀行が信託契約の定めに従って、土地所有者に代わって土地の有効活用のための企画立案、建築資金の調達、建物建設の管理・運営等を行い、その利益を信託配当として、土地所有者（委託者兼受益者）に交付する制度のことです。国や地方公共団体については、国有財産法、地方自治法上に信託についての明文規定がありませんでしたが、昭和６１年に法改正が行われ、国、公有地でも土地信託が実現するようになりました。

■土地活用：土地信託のメリットと注意点

  • 一般的な賃貸型土地信託についてのメリットと注意点を紹介すると、
  • メリット
    １、所有権の確保―信託期間中は、いったん土地所有権は移転しますが、期間満了時には土地、建物の所有権は受益者にすべて返却されます。
    ２、開発利益の享受―信託銀行のノウハウ活用により、土地の有効活用を行い、その実績次第では、開発利益を享受することができます。
    ３、事務負担の軽減―信託銀行によって、土地活用の企画、計画立案、建物の建設、管理運営が行われるため、土地所有者等は煩わしい事務処理を行う必要がありません。
    ４、資金調達が不要―事業に必要な資金は信託銀行が調達し、その返済は事業の収益により行われ、基本的に受託者に対して資金負担は発生しません。
    ５、権利調整が比較的容易―複数の土地所有者で構成される土地の場合でも、信託銀行が調整し、いったん信託を行えば土地所有者は信託銀行だけとなるので、その後の事業の調整が比較的容易となります。また、受益者に相続や所有権移転が生じた場合も、信託受益権の変更で対応し、事業の安定性を確保することができます。
  • 注意点
    １、実績配当主義―受益者へ収益（配当）を信託銀行が保証することは法令上禁じられており、実績配当となるため、必ずしも見込どおりの配当が得られるとは限りません。
    ２、登記費用の負担―土地の所有権移転登記と信託登記を行うのですが、前者については、登録免許税は非課税ですが、後者については、登録免許税が必要になります。また、建設する建物についても、信託登記に課税されるので、あらかじめ事業収支の中に見込んでおく必要があります。